在租赁市场中，转租现象屡见不鲜，商铺、厂房等场所更是如此。然而，当二房东拖欠房东租金被解约时，租户是否需要搬走？这不仅是一个法律问题，更关乎租户的切身利益。下面，让我们通过一个案例来深入探讨这个问题。
案例
某繁华商业街上的“美食一条街”，李老板的特色小吃店生意红火。为了扩大经营，李老板与一家餐饮管理公司（以下简称“餐饮公司”）签订了租赁合同，租下了相邻的一间商铺。合同中明确约定，餐饮公司有权将商铺转租给第三方，李老板作为次承租人，每月按时向餐饮公司支付租金。
起初，一切都很顺利。然而，好景不长，餐饮公司因资金链断裂，开始拖欠房东租金。房东多次催促无果后，一纸诉状将餐饮公司告上法庭，并要求解除租赁合同，收回商铺。房东胜诉后，餐饮公司无力支付欠款，房东便要求李老板腾退商铺，并支付自合同解除之日起的房屋占有使用费。
李老板感到十分委屈，自己一直按时支付租金给餐饮公司，却要为餐饮公司的违约行为买单，这让他难以接受。无奈之下，李老板只能暂时关闭小吃店，寻找新的经营场所。
Helen姐的分析
从合同的角度来看，这个案例涉及两个法律关系：一是房东与餐饮公司之间的房屋租赁合同关系，二是餐饮公司与李老板之间的房屋转租合同关系。
首先，根据合同相对性原则，房东与李老板之间并没有直接的合同关系，李老板只需向餐饮公司履行合同义务，即支付租金。然而，当房东与餐饮公司的租赁合同解除后，情况就发生了变化。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
在本案中，房东与餐饮公司的租赁合同解除后，李老板作为次承租人，继续占用商铺，就应当向房东支付房屋占有使用费。虽然李老板已经向餐饮公司支付了租金，但这并不能免除他对房东的责任。李老板可以向餐饮公司追偿其支付的租金，但这是另一个法律关系，不影响他对房东的责任承担。
Helen姐的建议
审查转租合同：在签订转租合同时，次承租人应仔细审查转租合同的条款，特别是关于租金支付、合同解除等关键条款。同时，要了解出租人与承租人之间的租赁合同内容，确保转租合同的约定不与原租赁合同相冲突。
关注承租人的资信状况：次承租人在选择转租商铺或厂房时，不仅要考虑租金、地理位置等因素，还要关注承租人的资信状况。可以通过查询企业信用信息、了解承租人的经营状况等方式，评估承租人履行合同的能力，降低因承租人违约而带来的风险。
建立风险防范机制：次承租人可以与承租人协商，在转租合同中设立风险防范条款。例如，约定当承租人拖欠房东租金时，次承租人有权暂停支付租金，直至承租人解决拖欠问题；或者约定次承租人有权直接向房东支付租金，以保障自己的权益不受影响。
及时沟通与协商：当出现承租人拖欠租金等违约情况时，次承租人应积极与承租人、房东沟通协商，寻求解决问题的办法。如果协商无果，应及时采取法律手段维护自己的合法权益，如向法院提起诉讼等。
总之，二房东欠房租，租户是必然会受到影响的。作为租户，应增强法律意识，谨慎选择转租对象，妥善处理租赁合同中的各种问题，以保障自己的合法权益。
